Climat, assurance et immobilier : les nouveaux risques que les acheteurs ne peuvent plus ignorer

Cinq milliards d’euros. C’est ce que les événements climatiques ont coûté aux assurances habitation en France en 2024. Ce chiffre, déjà impressionnant, s’inscrit dans une dynamique plus large : sur la période 2020-2024, la moyenne annuelle atteint 5,6 milliards d’euros. Dans les années 1980, elle dépassait à peine 1,5 milliard. Le climat n’est plus une variable ponctuelle : il devient un facteur de pression continue sur le patrimoine bâti.

Le phénomène n’épargne plus aucun territoire. Les inondations dans le Nord et le Pas-de-Calais fin 2023 ont entraîné 430 millions d’euros de dégâts. Dans le même temps, les tempêtes Kirk et Leslie ont coûté 785 millions, tandis que le cyclone Chido a laissé 500 millions d’euros de dommages à Mayotte. Ce ne sont pas des anomalies : ce sont les nouvelles constantes d’un climat instable.

Le bâti français est massivement exposé. Aujourd’hui, 26,7 % de la population vit en zone inondable. Par ailleurs, plus de 10,4 millions de maisons individuelles sont construites sur des sols argileux sensibles au retrait-gonflement. Lors de la sécheresse de 2022, cet aléa géotechnique a généré à lui seul jusqu’à 3,5 milliards d’euros d’indemnisations. Ces chiffres imposent une révision en profondeur de notre lecture du risque.

Autre menace discrète mais coûteuse : la mérule. Ce champignon destructeur, présent dans les zones humides, touche plus de 100 000 bâtiments en France. Il ronge les structures bois et peut rendre un logement inhabitable, voire invendable, en quelques mois. Sa propagation s’accélère avec la multiplication des épisodes de fortes pluies, suivis de périodes de confinement de l’humidité.

Dans ce contexte, la valeur d’un bien ne peut plus se résumer à sa performance énergétique, sa localisation ou son potentiel locatif. Ce qui compte désormais, c’est sa résilience. Résilience face aux aléas climatiques. Résilience face à l’assurabilité. Car ces deux dimensions deviennent indissociables.

Les assureurs ajustent leurs garanties, modulent leurs franchises, et dans certains cas, refusent tout simplement de couvrir certains biens. Ce mouvement, silencieux mais significatif, reflète une réalité que les acheteurs ne peuvent plus ignorer. Un bien difficile à assurer est un bien difficile à transmettre, à louer ou à valoriser.

Ce que les assureurs savent sur un territoire, il est temps que les investisseurs, les acheteurs et les promoteurs l’intègrent pleinement. Le climat redessine la carte du risque. L’immobilier doit s’adapter.

Pour celles et ceux qui envisagent d’acheter un bien, une simple visite ne suffit plus : il faut désormais interroger le sol, la météo… et la capacité à être assuré.