Mettre son appartement ou sa maison en location : étapes et guide complet

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez franchir le pas de la location de votre maison ou de votre logement ? Ce projet demande une organisation rigoureuse. De la vérification de la décence à la sélection du locataire, en passant par le bon choix du bail et de l’assurance, chaque étape est importante. Découvrez ce guide complet pour sécuriser vos revenus et réussir votre mise en location sans embûches.

Vérifier que le bien immobilier puisse être loué

La première démarche avant de mettre son logement sur le marché consiste à s’assurer de sa conformité légale. Le propriétaire est tenu par la loi de proposer à son futur locataire un bien logement décent, en bon état et salubre. Ne pas respecter ces critères peut entraîner des sanctions.

Les critères de décence du logement

Un logement est considéré comme décent si :

• Il ne manifeste aucun risque pour la sécurité ou la santé de l’occupant.
• Il n’est pas envahi de nuisibles ou de parasites.
• Il présente une performance énergétique minimale.
• Il contient des équipements de base comme une installation d’alimentation en eau potable, un réseau électrique conforme ou un coin cuisine.
• Il comporte une pièce principale dont les caractéristiques minimales sont respectées.

Si vous détectez des faiblesses, réalisez des travaux de rénovation ou de mise en conformité avant de mettre votre bien en location. Cela augmentera non seulement vos chances de trouver rapidement un locataire, mais les factures de travaux peuvent également être déduites de vos revenus fonciers, selon votre statut fiscal. Si vous envisagez de mettre en location votre bien qui est une véritable résidence secondaire, assurez-vous également que votre assurance couvre bien les risques liés à la location saisonnière ou longue durée.

Choisir le type de bail

Le type de bail que vous choisissez est une décision structurante qui impacte la durée de la location, l’imposition de vos revenus et les obligations d’équipement.

Options de location et leurs implications

Avant de rédiger votre contrat, analysez la demande locative de votre zone. Les petites surfaces, par exemple, sont souvent recherchées en location meublée.

Le choix de la gestion est aussi à considérer ici : souhaitez-vous gérer vous-même votre location (réduisant les frais de gestion mais demandant plus de disponibilité) ou déléguer l’ensemble du processus (annonces, visites, états des lieux, encaissement des loyers) à une agence immobilière ? C’est un arbitrage entre temps et rentabilité.

Définir le montant du loyer

Fixer le montant du loyer ne s’improvise pas. C’est un équilibre entre le marché locatif et la réglementation en vigueur.

Les règles pour fixer le loyer

Si votre logement se situe dans une zone tendue où s’applique l’encadrement des loyers (issu de la Loi Alur), vous devez mettre votre loyer en conformité avec le plafond établi. Ne pas le faire vous expose à des sanctions financières.

En dehors de ces zones, vous avez plus de liberté. Le propriétaire doit s’appuyer sur :

• Les estimations fournies par les agents immobiliers locaux.
• Les données de l’Observatoire des loyers.
• Le prix des locations de biens similaires dans le voisinage.

Enfin, si votre investissement bénéficie d’un dispositif fiscal (comme la loi Pinel), vous devez également respecter le plafond de loyer spécifique à la zone concernée par ce dispositif. Gardez à l’esprit qu’un loyer légèrement inférieur au marché peut vous assurer un remplissage optimal, car avoir un locataire est toujours mieux qu’une vacance locative.

Faire réaliser les diagnostics obligatoires

Le propriétaire a l’obligation légale de fournir un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) complet. Ces diagnostics doivent être réalisés avant les visites et annexés au contrat de location.

Les documents clés du DDT

Le DDT permet d’informer le futur locataire sur l’état réel du logement, sa consommation énergétique et son exposition aux risques.

Ces diagnostics permettent aux futurs occupants de mettre en regard les caractéristiques du bien et de faire un choix éclairé pour leur location.

Assurer son bien

Même si le locataire est obligé de souscrire une assurance habitation, le propriétaire a lui aussi des obligations à satisfaire et des intérêts à protéger. C’est ici que l’assurance propriétaire non-occupant intervient.

L’assurance PNO

L’assurance propriétaire non-occupant est obligatoire pour tout propriétaire d’un logement en copropriété (Loi Alur). Elle est aussi fortement recommandée si votre bien est une maison individuelle. Pour mieux comprendre cette obligation et ce qu’elle couvre, informez-vous sur l’assurance PNO : 

• Elle couvre les dommages qui pourraient survenir lorsque le logement est vacant (entre deux locataires).
• Elle prend le relai si l’assurance du locataire est insuffisante pour couvrir la totalité d’un sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.).
• Elle couvre votre Responsabilité Civile de propriétaire vis-à-vis des tiers, des voisins ou des locataires.

En complément, pour sécuriser vos loyers, vous pouvez choisir entre :

• La Garantie Loyers Impayés (GLI) : Un contrat d’assurance qui vous verse les loyers si le locataire est défaillant.
• La caution solidaire : Un tiers (garant) s’engage à payer à la place du locataire.
• La garantie Visale : Un dispositif d’Action Logement qui prend en charge les loyers impayés.

Attention : vous ne pouvez pas cumuler la GLI et la caution solidaire (sauf si le locataire est étudiant). C’est soit l’un, soit l’autre.

Côté locataire, son obligation est de vous fournir une attestation d’assurance. En tant que propriétaire bailleur, vous devez vous assurer qu’il souscrit bien son assurance habitation pour locataire chaque année.

Bien choisir son locataire

Après avoir préparé votre logement et rédigé une annonce complète avec de belles photos, vous allez organiser les visites. C’est là que commence la sélection du bon profil. Pour préparer cette étape, et finaliser la souscription de votre contrat d’assurance, vous pouvez faire un devis en ligne afin d’obtenir un tarif pour votre couverture.

Processus de sélection et documents

Lors des visites, soyez à l’écoute des candidats à la location et répondez honnêtement à leurs questions. L’objectif est de trouver un locataire dont le dossier garantit la bonne exécution du contrat et le paiement des loyers.

Demander des documents qui ne figurent pas sur la liste légale vous expose à une amende. Il est donc important de s’y conformer. Une fois que vous avez choisi le bon profil, vous pouvez passer à la préparation finale du contrat de location.

Connaître ses obligations de bailleurs pendant la mise en location

Une fois le contrat signé et les clés remises, vos obligations de propriétaire ne s’arrêtent pas. La gestion locative implique notamment la répartition des charges, la révision du loyer et l’entretien du logement.

Gestion des charges et réparations

La loi établit une distinction claire entre les dépenses qui incombent au locataire (charges récupérables, entretien courant) et celles qui restent à la charge du propriétaire (gros travaux).

L’indexation annuelle du loyer

Vous avez la possibilité de réviser annuellement le loyer si deux conditions sont remplies :

1. Le contrat de location contient une clause expresse de révision.
2. Cette clause fait référence à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.

La révision n’est pas automatique : vous devez la demander. Elle prend effet à compter de la date de la demande (il n’y a pas de rétroactivité). Si votre logement est classé F ou G au DPE, sachez que la révision annuelle est bloquée.

Savoir quoi faire après le bail

Le contrat prend fin ? Il est temps de formaliser la sortie du locataire et de régler les dernières obligations financières, notamment la restitution du dépôt de garantie.

L’état des lieux de sortie et ses conséquences

La dernière étape administrative consiste à réaliser l’état des lieux de sortie. Ce document est comparé à l’état des lieux d’entrée pour constater les éventuelles dégradations (hors vétusté normale).

• Délai de restitution du dépôt de garantie :
  • 1 mois : Si l’état des lieux de sortie est parfaitement conforme à l’état d’entrée (aucune dégradation).
  • 2 mois : Si l’état des lieux de sortie est divergent et que des dégradations ont été constatées.

Le dépôt de garantie sert à couvrir les sommes restant dues au propriétaire (impayés, réparations) après déduction des justificatifs. Le non-respect de ce délai de restitution de 1 ou 2 mois entraîne une sanction : une majoration de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Une bonne gestion de ces lieux permet de maintenir une relation locative saine et de clore correctement le bail.

La fiscalité de vos revenus

Vos revenus fonciers ou BIC provenant de la location sont soumis à l’impôt. C’est la bonne connaissance de ces régimes qui vous permettra d’optimiser vos revenus :

Le choix du régime réel en location meublée permet d’amortir la valeur du bien (et du mobilier), ce qui réduit fortement l’assiette imposable des revenus et rend cette location très attractive fiscalement pour les propriétaires.