Comment gérer une maison qui s’affaisse avec l’assurance habitation ?

Qu’est-ce qu’un affaissement de maison ?

Comprendre les causes de l’affaissement

Un affaissement de maison, c’est avant tout un mouvement de terrain qui fragilise les fondations et la structure du bâtiment. Selon l’origine du sinistre, la prise en charge par l’assurance habitation sera très différente, d’où l’importance de bien identifier la cause avant toute démarche.

La cause la plus répandue en France est le retrait-gonflement des argiles. Ce phénomène touche 48 % du territoire métropolitain et concerne potentiellement 10,4 millions de maisons individuelles. Ces mouvements répétés finissent par fragiliser les fondations et représentent 36 % des coûts d’indemnisation de la garantie catastrophes naturelles.

Les causes d’un affaissement se répartissent en deux grandes catégories :

• Causes naturelles : retrait-gonflement des argiles lié à la sécheresse, tremblements de terre, inondations génératrices de dégâts des eaux, cavités souterraines naturelles
• Causes humaines : anciennes carrières souterraines (plus de 5 000 hectares en région parisienne), travaux de terrassement, canalisations rompues, surcharge du sol, défaut au niveau des fondations ou vice de sol connu au moment de bâtir

Affaissement ou glissement de terrain ?

Ces deux phénomènes ne sont pas couverts de la même façon. L’affaissement est un mouvement vertical du sol, souvent localisé. Le glissement de terrain est un déplacement horizontal, généralement lié à des terrains en pente ou saturés en eau. Certains contrats excluent explicitement le glissement de terrain : vérifiez vos conditions générales avant de souscrire.

Quels sont les signes avant-coureurs ?

L’affaissement d’une maison ne se manifeste pas toujours de manière brutale. Dans la majorité des cas, l’apparition de fissures sur un mur (en escalier ou en diagonale) est le premier signal d’alerte. Le type de fissure observé, son emplacement et sa vitesse d’évolution permettent d’évaluer la gravité de la situation avant toute démarche.

Ces symptômes justifient de faire appel à un professionnel pour évaluer la situation avant toute démarche auprès de votre assureur. Un expert en bâtiment peut déterminer si un mouvement de terrain est en cours et orienter vos démarches d’indemnisation.

Quelle couverture offre l’assurance habitation ?

Les garanties de base

L’assurance habitation peut couvrir une maison qui s’affaisse, mais uniquement si l’origine du sinistre est reconnue par les garanties du contrat. Ce n’est pas l’affaissement en lui-même qui déclenche l’indemnisation, c’est bien la cause qui en est à l’origine. Cette nuance change tout.

La garantie catastrophes naturelles est obligatoirement incluse dans tous les contrats d’assurance multirisques habitation. Pour qu’elle s’active, un arrêté de catastrophe naturelle doit être publié au Journal officiel pour la commune concernée. Sans cette reconnaissance officielle, aucune indemnisation n’est possible au titre de cette garantie.

La garantie effondrement n’est pas obligatoire, mais certains contrats l’intègrent. Elle couvre aussi bien l’effondrement partiel d’une structure que la menace grave et imminente d’effondrement total. La Cour de cassation a établi que cette menace est assimilable à l’effondrement lui-même : un assureur ne peut donc pas refuser d’intervenir au motif que la maison n’est pas encore tombée (arrêt du 5 mai 2015).

Les affaissements non couverts par l’assurance habitation sont généralement les suivants :

• Affaissements liés à un défaut de construction ou à un vice de sol connu
• Affaissements lents et progressifs sans événement déclencheur identifiable
• Sinistres spécifiques comme le bris de glace ou la fuite de gaz qui relèvent de garanties distinctes

Propriétaires bailleurs : une situation spécifique

En cas d’arrêté de péril pris par la commune, les propriétaires non occupants perdent leurs revenus locatifs du jour au lendemain et doivent reloger leurs locataires à leurs frais jusqu’à la levée de l’arrêté. La garantie effondrement de certains contrats couvre ces pertes locatives. Vérifiez ce point si vous louez votre bien.

Comment choisir la bonne assurance ?

Tous les contrats d’assurance habitation ne se valent pas, et le niveau de couverture face à un affaissement de terrain varie en fonction du type de contrat souscrit et de l’assureur. Choisir une assurance pour affaissement adaptée à votre logement suppose de comparer attentivement les garanties proposées.

Avant de signer, vérifiez ces points dans les conditions générales :

• La garantie catastrophes naturelles et ses conditions d’indemnisation
• Les exclusions liées aux affaissements progressifs ou aux défauts de construction
• Le montant de la franchise applicable : 380 € pour les biens à usage d’habitation, 1 520 € si le sinistre est lié à la sécheresse ou à la réhydratation des sols
• L’étendue de la couverture des dommages matériels et immatériels

Comparer les offres d’assurance habitation vous permettra de trouver une protection réellement adaptée à votre situation. Leocare, par exemple, propose des formules qui couvrent les affaissements consécutifs à une catastrophe naturelle ou à un événement climatique.

Bon à savoir

Le site georisques.gouv.fr recense tous les risques environnementaux par adresse : mouvements de terrain, zones argileuses, cavités souterraines, risques sismiques. À consulter avant tout achat immobilier ou avant de choisir votre assurance habitation.

Comment déclarer un sinistre lié à un affaissement ?

Les étapes de déclaration

Une fois le sinistre constaté, chaque jour compte. La déclaration de sinistre doit être transmise à votre assureur dans les délais prévus au contrat, par courrier ou en ligne. Agir vite et dans le bon ordre vous permettra de préserver vos droits à indemnisation.

Pour constituer un dossier solide, rassemblez en priorité ces éléments avant de contacter votre assureur :

• Des photos datées de toutes les fissures de votre maison, déformations et dégâts visibles
• Une description précise de l’évolution des désordres dans le temps
• Tout document permettant de dater l’apparition du phénomène
• Des devis de réparation si vous en disposez déjà

Ne lancez aucun travail définitif avant le passage de l’expert mandaté par votre assureur, sauf mesures conservatoires urgentes (étayage, sécurisation). Pour déclarer le sinistre, une lettre de déclaration précisant la nature des dégâts, leur date d’apparition et les premières constatations suffit à ouvrir le dossier. Un retard de déclaration peut avoir des conséquences sur votre droit à indemnisation : respectez impérativement les délais prévus au contrat.

Quel est le rôle d’un expert en assurance ?

Après réception de votre déclaration, l’assureur mandate généralement un expert en bâtiment pour évaluer la situation. Ce professionnel vérifie l’origine du sinistre, l’ampleur des dommages matériels et s’assure que les dégâts sont bien postérieurs à la catastrophe naturelle reconnue. Son rapport conditionne directement le montant du remboursement qui vous sera proposé.

Si vous estimez que l’évaluation ne correspond pas à la réalité des dommages, vous avez le droit de demander une contre-expertise indépendante. Un expert indépendant peut défendre vos intérêts face à l’expert mandaté par l’assureur. La remise en état de votre logement ne pourra démarrer qu’une fois l’expertise validée et la proposition d’indemnisation acceptée.

Le conseil d’expert

Si la commune prend un arrêté de mise en sécurité ou un arrêté de péril, elle peut mandater un expert judiciaire pour constater l’état de dangerosité de l’immeuble. Cet arrêté interdit tout accès au logement jusqu’à sa levée. Conservez une copie de ce document : il constitue une pièce clé dans votre dossier d’indemnisation auprès de l’assureur.

Quels sont les droits et recours en cas de litige ?

Comprendre vos droits

Un refus de prise en charge de la part de votre assureur n’est pas forcément une fin de non-recevoir. La réglementation encadre strictement les conditions dans lesquelles un assureur peut refuser de mobiliser ses garanties, et la jurisprudence protège régulièrement les assurés.

Selon l’article L. 113-1 du Code des assurances, une clause d’exclusion doit être à la fois claire et précise pour être valable. La Cour de cassation invalide régulièrement les clauses trop vagues : votre assureur ne peut pas invoquer un simple défaut d’entretien sans apporter la preuve d’un manquement précis et documenté.

En cas de litige, plusieurs recours sont possibles :

• La contre-expertise : faire appel à un expert indépendant pour contester l’évaluation de l’assureur
• Le médiateur de l’assurance : recours gratuit et plus rapide qu’une procédure judiciaire
• La responsabilité civile d’un tiers : si l’affaissement est dû à des travaux publics ou à l’activité d’un voisin
• Le Plan de Prévention des Risques Naturels : des dispositifs d’aide spécifiques peuvent exister selon votre zone

Les propriétaires dont le bien est détenu via une assurance pour une SCI doivent vérifier que le contrat souscrit couvre bien les sinistres liés aux mouvements de terrain, les conditions pouvant différer d’un contrat standard.

Quand faire appel à un avocat ?

Certaines situations justifient de consulter un professionnel du droit. Si votre assureur refuse d’indemniser un sinistre que vous estimez couvert, ou si la proposition de remboursement est manifestement insuffisante, un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit des assurances peut vous accompagner. Une garantie de protection juridique, si elle figure dans votre contrat, peut prendre en charge tout ou partie de ces frais.

En copropriété, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux tiers ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). La garantie responsabilité civile du contrat multirisque peut couvrir les frais de relogement, les pertes locatives et les pertes d’exploitation des locataires ou commerçants lésés.

Comment prévenir l’affaissement de votre maison ?

Entretien régulier et prévention

La meilleure façon de faire face à un affaissement, c’est encore de l’anticiper. Un entretien régulier de votre maison et de ses abords réduit significativement le risque de dommages structurels. Vérifiez 2 fois par an votre système de gouttières et de descentes pluviales (à l’automne et au printemps) et assurez-vous que les pentes du terrain ne dirigent pas l’eau vers vos fondations.

Plusieurs méthodes correctives existent face à un affaissement de plancher ou de dalle :

• Injection de résine expansible : efficace pour les affaissements mineurs à modérés
• Sous-œuvrement : renforcement des fondations avec piliers ou pieux pour les cas plus sérieux
• Drainage amélioré : stabilisation du sol en cas de problème d’infiltration d’eau
• Remblayage : comblement du vide sous la dalle si l’espace est accessible

Ces interventions doivent toujours être évaluées par un géotechnicien ou un ingénieur en structure avant d’être engagées.

Précautions lors de l’achat de terrain

Acheter un terrain sans en étudier la nature géologique, c’est un peu comme acheter une voiture sans regarder sous le capot. Avant tout achat immobilier, une étude de sol permet de déterminer si le terrain est exposé à des risques d’affaissement, notamment dans les zones argileuses ou les régions marquées par une activité minière historique. Le Sud de la France, le Nord, l’Île-de-France et le Nord-Est sont particulièrement concernés.

Pour une maison neuve, vérifiez que ces 3 protections ont bien été souscrites par le constructeur :

• La garantie de parfait achèvement (valable 1 an après la réception des travaux)
• La garantie décennale (valable 10 ans)
• L’assurance dommages-ouvrage (couvre les défauts structurels sans attendre un jugement)

En cas de vice caché lié à la nature du sol, le Code civil offre également des recours contre le vendeur ou le constructeur, une protection supplémentaire précieuse pour les acheteurs de maisons anciennes.