Assurance vacance locative : pourquoi la souscrire

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien que vous mettez en location et vous vous demandez comment protéger votre investissement des périodes d’inoccupation ? La perte de loyers due à un logement vide peut rapidement déséquilibrer votre budget, surtout si vous remboursez un crédit immobilier. Découvrez ce qu’est l’assurance vacance locative, à quoi elle sert réellement, ce qu’elle garantit et comment la souscrire pour sécuriser vos revenus locatifs.

Vacance locative, carence locative : comment les définir ?

Dans le monde de la location, l’absence de locataire est désignée par deux termes qui, bien que similaires, ne recouvrent pas la même réalité. En tant que propriétaire, maîtriser ces définitions vous aide à mieux cibler vos besoins d’assurance.

D’un côté, la vacance locative est la situation la plus courante. Elle correspond à l’inoccupation de votre logement entre le départ du précédent occupant et l’arrivée du nouveau. Durant cette période, quelques jours ou semaines peuvent s’écouler, le temps de rafraîchir les lieux ou de finaliser les démarches pour les prochaines vacances. Cependant, si cette période se prolonge, la perte de loyer s’accumule.

De l’autre, la carence locative se distingue par le fait que le logement n’a jamais été loué auparavant. Elle se manifeste lors de la première mise sur le marché, souvent après la livraison d’un programme neuf. Les assureurs sont généralement plus réticents à couvrir ce risque de carence locative seule, la considérant comme une mauvaise mise sur le marché initiale plutôt qu’un aléa entre deux baux.

Ces deux notions font référence à une perte de revenus locatifs pour le propriétaire. Il est clair que l’assurance vacance locative est conçue pour intervenir principalement dans le premier cas. De même, il est important de ne pas confondre l’assurance vacance locative avec une assurance couvrant une villégiature. La souscription de ce type de garantie s’applique uniquement au logement loué pour un séjour touristique.

Quelle est l’utilité de l’assurance vacance locative ?

L’assurance vacance locative est une garantie supplémentaire qui permet au propriétaire de continuer à percevoir des revenus pour faire face à une période prolongée sans locataire. Souscrire cette assurance spécifique est particulièrement pertinent pour maintenir l’équilibre financier de votre investissement. En outre, une location saisonnière a des exigences de souscription particulières, et le locataire peut se voir demander une garantie d’assurance spécifique.

Sécuriser votre investissement

Lorsque votre logement est vacant, votre situation financière peut devenir compliquée si vous avez un crédit immobilier à rembourser. Vous devez assumer seul les charges suivantes, sans perception de loyers :

• les mensualités du prêt immobilier ;
• les charges de copropriété ;
• la fiscalité locale.

L’assurance intervient pour compenser cette perte de revenus et éviter que l’inoccupation du logement ne mette en péril l’ensemble de votre investissement. Ce soutien est un véritable gage de sécurité pour votre trésorerie.

Une utilité stratégique

Cette assurance est particulièrement recommandée si votre bien se trouve dans une zone où l’offre de location est supérieure à la demande. C’est également un avantage pour la location de logements étudiants, qui connaissent souvent une période de vacance durant la période estivale.

L’assurance vacance locative ne doit pas être confondue avec l’assurance propriétaire non occupant (PNO) qui couvre le logement contre les sinistres (fuite d’eau, incendie) lorsqu’il est vide. Elle ne doit pas non plus être confondue avec l’assurance loyers impayés (GLI), qui vous garantit la perception des loyers lorsque le locataire est en place, mais ne paie pas. L’AVL (assurance voiture locative) est donc un complément de taille pour sécuriser la totalité du cycle de location. Pensez d’ailleurs à vérifier les clauses de votre contrat. L’intégration d’une clause d’inoccupation de 90 jours est fréquente dans votre contrat d’assurance habitation. Vérifiez si cette clause peut être supprimée auprès de votre assureur.

Un avantage fiscal non négligeable

Sachez que les primes d’assurance que vous versez pour cette garantie peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Cela réduit votre assiette imposable et peut, sous certaines conditions, créer un déficit foncier.

Quelles sont les garanties précises de l’assurance vacance locative ?

L’assurance vacance locative offre une prise en charge financière en contrepartie d’une cotisation annuelle. Voici les situations qu’elle couvre généralement et, inversement, ce qu’elle exclut.

Ce que l’assurance couvre

L’assurance prend en charge :

• les périodes creuses entre deux locataires (logement vide) ;
• l’expulsion ou le départ prématuré du précédent locataire ;
• l’inoccupation prolongée d’un logement neuf n’ayant jamais été loué (appelée carence locative), mais cette garantie est rare et souvent optionnelle.

Pour déclencher l’indemnisation, vous devez avertir votre compagnie d’assurance par courrier recommandé avec accusé de réception, en précisant les références de votre contrat ainsi que les dates de mise en location du bien et les périodes de rupture de baux successifs. Le montant versé correspond à une fraction du montant des loyers.

Ce que l’assurance n’inclut pas

L’AVL ne se substitue pas à une assurance dommages. Elle n’inclut généralement pas les loyers impayés lorsque le locataire est présent. Pour cela, vous avez besoin d’une garantie loyer impayé. La GLI offre une garantie loyer impayé complète. Prenez le temps de lire attentivement votre contrat GLI pour connaître précisément les modalités d’indemnisation. Elle n’inclut généralement pas :

• les loyers impayés (lorsque le locataire est présent) ;
• les détériorations du logement ;
• les frais de procédures et de contentieux.

Les limites à connaître

Même couverte, l’indemnisation est limitée par des clauses qui méritent une attention particulière dans votre contrat :

Ces limitations expliquent pourquoi l’AVL est parfois jugée peu attrayante par les propriétaires non avertis. Gardez à l’esprit que l’objectif de cette assurance est d’être une aide, pas une solution de long terme au manque de locataire.

Comment la souscrire ?

Trouver une assurance vacance locative seule peut être un véritable parcours du combattant. L’offre sur le marché est souvent limitée et coûteuse, surtout si vous gérez votre bien sans passer par un professionnel.

L’option GLI plus extension

Optez pour une solution beaucoup plus accessible et complète : souscrivez une garantie loyers impayés (GLI) incluant cette garantie vacance locative en option.

Cette approche est un bon calcul car la GLI est plus abordable et vous permet de bénéficier d’autres garanties intéressantes comme :

• la remise en état en cas de détériorations du bien du fait du locataire ;
• la prise en charge des frais de procédures et de contentieux en cas de litige.

Comparez les contrats pour vérifier le plafond des loyers impayés, les exclusions, le délai de franchise de l’assurance vacance locative et la durée de remboursement mensuel.

Le passage par un gestionnaire de biens

Sachez que si vous passez par une agence de gestion locative, celle-ci est généralement en mesure de vous faire bénéficier d’un tarif plus accessible et d’un contrat plus avantageux que si vous souscrivez en individuel auprès d’un assureur. C’est la voie privilégiée pour de nombreux propriétaires.

Les solutions alternatives pour prévenir le risque

Puisque l’assurance a ses limites (franchises, plafonds), privilégiez toujours les actions qui réduisent la période d’inoccupation. Mettez toutes les chances de votre côté en :

• fixant un loyer raisonnable et aligné sur les standards du marché ;
• effectuant une remise en état ou un rafraîchissement des lieux pour rendre le logement plus attrayant ;
• multipliant les offres sur les plateformes de location ;
• déléguant la gestion du bien à une agence.

Combien coûte l’assurance vacance locative ?

Le coût d’une garantie vacance locative est calculé en pourcentage du loyer annuel charges incluses. La fourchette de prix est large et dépend fortement de la manière dont vous souscrivez l’assurance.

Tarification via un professionnel

Si vous faites appel à une agence de gestion locative pour gérer votre bien et souscrire l’assurance, le montant de la prime est généralement compris entre 1 et 1,5 % du loyer annuel charges incluses.

Tarification en souscription individuelle (GLI + AVL)

Si vous louez votre bien vous-même et que vous passez par un assureur individuel pour une garantie loyers impayés adossée à une extension vacance locative, le coût sera plus élevé. Il faudra compter entre 2,75 et 4 % du loyer annuel charges comprises pour bénéficier de ces deux garanties.

Cas spécifique de la carence locative

En immobilier, si vous souhaitez assurer votre bien neuf contre le risque de carence locative seule, le coût sera environ l’équivalent de 1 % du prix d’achat du bien. C’est une garantie que certains assureurs refusent de couvrir, jugeant que toutes les conditions doivent être réunies pour trouver un locataire rapidement.

Le choix d’une assurance doit donc mettre en balance le bénéfice espéré et le coût global de l’assurance, même si ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers. Sollicitez plusieurs devis pour comparer les offres. Pour simplifier votre démarche, réalisez votre devis d’assurance habitation en ligne. Cela vous permet d’obtenir une couverture immédiate si vous trouvez une offre qui correspond à vos besoins. En tant que locataire, vérifiez toujours attentivement les exclusions et le délai de franchise avant de vous engager dans un contrat.