Mon locataire sous-loue mon appartement sur Airbnb sans mon accord : quels risques pour mon assurance habitation ?

Ce que dit la loi sur la sous-location sans accord du propriétaire

La règle est limpide. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’obtenir l’accord écrit de son bailleur avant toute sous-location, que le logement soit loué vide ou meublé. Sans cette autorisation, la sous-location est purement et simplement illégale.

La loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024, est venue renforcer l’encadrement des meublés de tourisme en France. Ce texte durcit les obligations déclaratives et les contrôles pour les locations courte durée. Les propriétaires disposent donc aujourd’hui d’un cadre législatif plus solide pour agir.

Les conditions légales pour sous-louer

Pour qu’une sous-location soit conforme, le locataire doit respecter un cadre strict. Voici les principales conditions à réunir :

• Obtenir l’accord écrit du propriétaire, transmis par courrier recommandé avec accusé de réception
• Ne pas dépasser le montant du loyer principal pour le prix de la sous-location
• Transmettre au sous-locataire une copie de l’autorisation et du bail d’origine
• Respecter la réglementation locale, notamment la limite de 120 jours par an pour une résidence principale (voire 90 jours dans certaines villes)
• Déclarer la sous-location en mairie si la commune l’exige, et s’acquitter de la taxe de séjour

Bon à savoir

Il existe une exception au principe de l’accord préalable du bailleur. Dans le cadre d’un bail soumis au code civil (et non à la loi de 1989), la sous-location est autorisée sauf clause contraire dans le bail. Pour tous les autres types de baux, c’est l’inverse : sans clause l’autorisant ou sans accord écrit du propriétaire, la sous-location est interdite. Les logements sociaux et HLM, eux, ne peuvent faire l’objet d’aucune sous-location, quelles que soient les circonstances.

Sous-location illégale : les sanctions encourues par le locataire

Un locataire qui sous-loue sans autorisation prend des risques considérables. Les tribunaux ne plaisantent pas avec cette pratique, et les condamnations se multiplient ces dernières années.

La cour d’appel d’Agen a par exemple prononcé la résiliation d’un bail et l’expulsion d’une locataire qui avait perçu plus de 11 000 € de sous-loyers via une plateforme, sans jamais prévenir son bailleur. La jurisprudence est très claire : sous-louer dans le dos de son propriétaire, c’est jouer avec le feu.

Bon à savoir

En février 2018, le tribunal d’instance du 6e arrondissement de Paris a condamné pour la première fois la plateforme de location elle-même, reconnaissant qu’elle jouait un rôle actif dans la diffusion des annonces. Les propriétaires ont donc des recours non seulement contre leur locataire, mais aussi contre la plateforme qui a permis la sous-location illicite.

Les conséquences directes sur votre assurance habitation

Passons au cœur du sujet. Quand un locataire sous-loue sans votre accord, les contrats d’assurance habitation peuvent sérieusement dysfonctionner, que ce soit le vôtre ou celui de votre locataire.

L’assurance du locataire peut refuser d’indemniser

Votre locataire a souscrit une assurance multirisques habitation (MRH), comme la loi l’y oblige. Mais cette assurance couvre un usage bien précis du logement : celui déclaré dans le contrat. Dès lors que le locataire sous-loue sans le déclarer à son assureur, il modifie l’usage du bien sans en informer sa compagnie.

Résultat : en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie, vol), l’assureur du locataire peut refuser toute indemnisation. La sous-location non déclarée constitue une aggravation du risque non signalée, ce qui autorise l’assureur à appliquer une exclusion de garantie. Le locataire se retrouve alors à devoir payer de sa poche l’intégralité des réparations.

Et les conséquences ne s’arrêtent pas là. L’assureur du locataire peut aussi résilier purement et simplement son contrat pour sinistralité aggravée. Une fois résilié, le locataire aura beaucoup plus de mal à retrouver une assurance habitation, et à un tarif forcément plus élevé.

Le conseil d’expert

Dès que vous découvrez une sous-location non autorisée, contactez votre propre assureur pour lui signaler la situation. Cette démarche proactive protège vos garanties et montre votre bonne foi en cas de sinistre ultérieur. Conservez aussi une trace écrite de toutes vos démarches (courriers, mails, captures d’écran de l’annonce).

Votre assurance PNO est-elle suffisante ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez (on l’espère !) souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance intervient quand celle du locataire est insuffisante ou absente. Elle couvre notamment votre responsabilité civile et les dommages au bâti.

Mais attention : certains contrats PNO comportent des exclusions liées à un usage non conforme du logement. Si votre assureur découvre que le bien fait l’objet d’une sous-location non autorisée, il est en droit de contester la prise en charge du sinistre. Les sinistres provoqués par un locataire non déclaré ou un usage non conforme du logement font partie des cas de refus d’indemnisation courants.

Bon à savoir

Depuis l’entrée en vigueur de la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) en 2018, l’assureur PNO du propriétaire est désigné comme “assureur gestionnaire du sinistre” lorsque le locataire n’a pas d’assurance ou que celle-ci refuse d’intervenir. Concrètement, c’est votre PNO qui prend le relais et gère le dossier. Une raison de plus de vérifier que votre contrat PNO offre une couverture solide.

Le sous-locataire : un occupant fantôme pour les assureurs

Le sous-locataire temporaire n’a aucun lien contractuel avec vous. Il n’a pas non plus d’obligation légale de souscrire une assurance habitation pour la sous-location. S’il provoque un sinistre (un dégât des eaux qui se propage chez le voisin, par exemple), la chaîne d’indemnisation peut vite se compliquer.

Les voyageurs qui louent en courte durée disposent parfois d’une garantie villégiature incluse dans leur propre MRH. Mais cette couverture reste souvent limitée en montant et en durée. En résumé, vous vous retrouvez avec un occupant non identifié, non assuré, et dont les dégâts éventuels ne sont couverts par personne.

Au-delà des sinistres, les allées et venues de sous-locataires temporaires génèrent aussi des nuisances au quotidien : bruit, non-respect du règlement de copropriété, dégradations dans les parties communes. Le syndicat des copropriétaires peut engager une action à l’encontre du propriétaire et du locataire pour faire cesser ces troubles. Vous risquez donc d’être mis en cause personnellement pour des désordres que vous n’avez même pas autorisés.

Ce que vous pouvez faire en tant que propriétaire

Bonne nouvelle : vous avez des leviers pour reprendre le contrôle de la situation. Il existe des démarches concrètes pour protéger votre bien et votre assurance.

Vérifier et renforcer votre contrat d’assurance

Commencez par relire votre contrat PNO en détail. Identifiez les clauses relatives à la sous-location, aux exclusions de garantie et aux obligations de déclaration. Un appel à votre assureur vous permettra de clarifier votre couverture en cas de sinistre lié à une sous-location non autorisée.

Le plus Leocare

Avec Leocare, vous gérez votre contrat d’assurance habitation directement depuis votre application, avec la possibilité d’ajuster vos garanties en quelques clics. Une question sur votre couverture en tant que propriétaire bailleur ? L’équipe Leocare vous répond rapidement pour que vous sachiez exactement où vous en êtes.

Agir contre la sous-location illégale

Si vous constatez que votre locataire sous-loue votre bien sans autorisation, voici les étapes à suivre :

• Rassembler les preuves : captures d’écran de l’annonce, témoignages de voisins, échanges écrits
• Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé demandant l’arrêt immédiat de la sous-location
• Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le remboursement des sous-loyers perçus
• Demander des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi (dégradations, troubles de voisinage, risque assurantiel)

Prévenir plutôt que guérir

La meilleure stratégie reste l’anticipation. Insérer une clause d’interdiction de sous-location explicite dans le bail renforce votre position juridique en cas de litige. Pensez également à demander chaque année l’attestation d’assurance habitation de votre locataire, comme la loi vous y autorise.