Quelle assurance en viager ?

L’achat ou la vente d’un bien immobilier en viager est une transaction particulière qui offre un avantage financier unique aux deux parties. Cependant, cette solution repose sur l’aléa de la vie, ce qui nécessite de souscrire à une assurance adaptée pour couvrir les risques spécifiques. Que vous soyez en train d’acheter ou de vendre une maison ou un appartement, comprendre les obligations et les options de couverture est la première étape pour garantir la sécurité de votre investissement. Découvrons ensemble les différents types d’assurance viager et leur fonctionnement.

Qu’est-ce que l’assurance viager ?

Le viager est une forme de vente immobilière qui permet au vendeur (le crédirentier) de vendre son logement en échange du versement d’une rente viagère à vie par l’acquéreur (le débirentier), souvent complétée par un capital initial (le « bouquet »).

L’assurance viager fait référence à l’ensemble des protections conçues pour sécuriser cet engagement à vie, allant de la simple assurance habitation obligatoire aux garanties financières spécifiques comme l’assurance décès en viager ou l’assurance longévité exceptionnelle. Chaque type de contrat est une solution conçue pour prémunir les parties contre les aléas qui pourraient compromettre la transaction.

Comment fonctionne l’assurance viager ?

Le fonctionnement de ces assurances est directement lié aux risques engendrés par la vente en viager. Par exemple, dans le cas de l’assurance décès, la compagnie d’assurance s’engage à verser un montant du capital prédéfini si le débirentier décède prématurément.

C’est un outil de sécurité financière qui se met en place dès l’acte de vente ou lors de la souscription d’assurance. Pour l’acheteur, il est utile de vérifier le type de contrat et la couverture qu’il offre.

Quels sont les acteurs impliqués ?

Comprendre qui fait quoi dans le projet viager vous aide à évaluer vos propres besoins afin d’assurer votre situation.

Le vendeur ou crédirentier

Le vendeur ou crédirentier est généralement un senior qui cherche à percevoir une rente mensuelle à vie après avoir vendu son logement. Dans le cas d’un viager occupé, il conserve le droit d’usage et d’habitation. Si cet acteur décède dans les vingt jours suivant la signature de l’acte de vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation de la vente. Le vendeur n’a aucune obligation d’assurance si le viager est libre, mais il doit souscrire une assurance habitation en tant qu’occupant si le logement est occupé.

L’acheteur ou débirentier

L’acheteur ou débirentier est celui qui paie la rente au vendeur. Son investissement prend fin au décès du vendeur, moment où il devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Il est le principal bénéficiaire et souscrit la majorité des assurances viager pour se protéger lui-même et protéger vos héritiers du risque d’une longévité exceptionnelle du crédirentier. S’il a recours à un crédit pour son achat, il doit souscrire à une assurance emprunteur.

L’assureur est la compagnie d’assurance qui couvre les risques liés à la transaction particulière du viager. Son rôle est de garantir l’équilibre financier du contrat en cas de coup dur. Choisir un assureur dont la fiabilité est reconnue est une mesure de sécurité pour les deux parties.

Quels sont les types d’assurance viager ?

Les assurances viager ne se limitent pas à un seul type de contrat : elles forment un guide complet de couverture pour l’immobilier en viager.

• Assurance décès
  Cette assurance décès en viager est l’offre la plus spécifique au viager. Elle protège les héritiers de l’acheteur en cas de décès prématuré de ce dernier, c’est-à-dire avant le vendeur. L’assuré reçoit un capital garanti qui sert à honorer la continuité du paiement de la rente viagère au crédirentier.
• Assurance habitation
  L’assurance multirisque habitation (MRH) est l’obligation d’assurance la plus courante. En viager occupé, le vendeur doit souscrire une assurance habitation en tant qu’occupant. L’acquéreur doit, lui, souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), particulièrement si l’appartement est en copropriété. Cette couverture protège le propriétaire des dommages non couverts par l’assurance de l’occupant.
• Assurance Emprunteur et Invalidité
  L’assurance emprunteur est demandée par la banque si l’achat en viager est financé par un crédit. Elle couvre le risque de décès ou d’autonomie (perte totale et irréversible d’autonomie – PTIA) de l’acheteur. Une garantie supplémentaire pour l’incapacité temporaire de travail (ITT) permet de garantir la continuité du versement des rentes en cas d’arrêt de santé du débirentier.

Qui paye l’assurance viager ?

La charge financière des assurances dépend directement du statut d’occupation et du risque couvert. Il est important de bien distinguer qui assume la prime et qui est le bénéficiaire de la couverture.

Les différentes primes sont réparties entre le vendeur et l’acheteur en fonction de l’avantage qu’elles procurent.

• Assurance habitation : Si le viager est occupé, le vendeur est l’occupant et paye l’assurance multirisque habitation (MRH) pour ses biens et sa responsabilité civile. L’acheteur, propriétaire non occupant, paye la prime de l’assurance propriétaire non occupant (PNO). Si le viager est libre, l’acheteur paie l’intégralité des assurances habitation (MRH ou PNO si location).
• Assurance emprunteur et spécifiques : L’acheteur (débirentier) paie l’assurance emprunteur s’il a eu recours à un crédit pour financer l’achat. De même, les assurances spécifiques au risque viager sont à la charge exclusive de l’acheteur. Cela inclut la prime de l’assurance décès viager et celle de l’assurance longévité exceptionnelle. Ces contrats sont souscrits dans son intérêt direct pour sécuriser son investissement et protéger ses héritiers.
• Rentes et fiscalité : Bien que n’étant pas une prime d’assurance, la rente viagère est versée par l’acheteur au vendeur. La fiscalité favorable sur la rente est un avantage pour le vendeur qui n’est redevable de l’impôt que sur une fraction du montant perçu.

Quels sont les avantages de l’assurance viager ?

L’intérêt principal de ces assurances viager est de transformer une transaction basée sur l’incertitude en un projet sécurisé pour toutes les parties impliquées. Elles apportent de la tranquillité d’esprit à l’acheteur et au vendeur.

Comment sécuriser le vendeur ?

Le vendeur (ou crédirentier) est assuré d’une sécurité financière grâce à la rente qu’il perçoit.

• Rente viagère garantie
  Dans un contrat sécurisé, le versement de la rente est garanti. Si le débirentier a souscrit une assurance décès en viager, le crédirentier est assuré de percevoir ses rentes même en cas de décès de l’acheteur. Le montant est versé par l’assureur à ses héritiers qui le reversent.
• Protection du capital
  Le bouquet, s’il est versé, représente un capital initial pour le vendeur. L’assurance habitation qu’il souscrit en tant qu’occupant le protège contre les sinistres affectant ses biens personnels et sa responsabilité civile.

Comment protéger l’acheteur ?

L’acheteur (ou débirentier) protège son investissement immobilier de deux risques majeurs.

Prévention des risques de décès

En cas de décès prématuré de l’acheteur, l’assurance décès prend le relais pour le paiement des rentes. C’est une protection des rentes pour ses proches, évitant qu’ils ne soient chargés de la continuité des versements.

Assurance contre les risques imprévus

L’assurance longévité exceptionnelle est un type d’assurance qui couvre l’acheteur dans le cas d’une durée de cotisation qui excède l’espérance de vie estimée du vendeur. Au-delà de l’âge fixé au contrat, l’assureur prendra le relais pour verser les rentes viagères, limitant ainsi le coût total de l’achat.

Comment choisir une assurance viager ?

Pour un investissement aussi unique pour votre projet, il est utile de procéder à une étude approfondie des offres.

Quels critères de sélection ?

Analyser minutieusement les conditions du contrat pour faire le meilleur choix.

• Fiabilité de l’assureur : Choisissez une compagnie d’assurance avec une bonne réputation et une expertise reconnue dans le domaine des assurances viager. N’hésitez pas à demander des devis assurance et à contacter des professionnels pour obtenir des conseils personnalisés.
• Conditions du contrat : Lisez attentivement l’intégralité du contrat. Vérifiez le montant des primes mensuelles et la durée de la couverture. Vérifier également les conditions de déclenchement de l’assurance longévité exceptionnelle et l’âge du souscripteur pris en compte.

Quelles sont les erreurs à éviter ?

Pour ne pas compromettre votre investissement, certaines erreurs doivent être évitées.

• Négliger les clauses spécifiques : Ne faites pas l’impasse sur la lecture des clauses spécifiques au viager. Dans le cas d’un viager occupé, informer votre compagnie d’assurance que vous êtes propriétaire non occupant et non plus occupant est une démarche essentielle qui doit être faite dès le jour de la vente.
• Ignorer les frais cachés : Un devis assurance clair doit vous montrer le coût réel de la prime ainsi que les frais cachés potentiels. Assurez-vous d’avoir une étude gratuite et complète avant de vous engager sur le long terme.

Quelle est la fiscalité de l’assurance viager ?

Le viager a des impacts fiscaux spécifiques, notamment sur l’impôt sur le revenu du vendeur et le capital versé par l’acheteur.

Comment sont imposées les rentes ?

La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu pour le crédirentier, mais elle n’est que partiellement imposable.

• Régime fiscal applicable : La part de la rente soumise à l’impôt est déterminée par l’âge du vendeur au jour du premier versement.
• Exemptions possibles : La partie exonérée d’impôt est d’autant plus importante que le vendeur est âgé :
  • 30 % de la rente est imposable si le vendeur a plus de 69 ans.
  • 40 % si le vendeur a entre 60 et 69 ans.
  • 50 % si le vendeur a entre 50 et 59 ans.
  • 70 % si le vendeur a moins de 50 ans.

Quels impacts pour le capital ?

Le traitement fiscal du capital initial (bouquet) est un avantage significatif de la vente en viager pour le vendeur.

• Taxation sur le capital : Le bouquet versé lors de l’acte de vente est entièrement exonéré d’impôts.
• Optimisation fiscale : Cette exonération représente une solution d’optimisation fiscale pour le vendeur par rapport à la rente qui, elle, est partiellement imposable.

Comment l’assurance viager évolue-t-elle ?

Le secteur des assurances viager s’adapte aux besoins spécifiques de ce type de contrat. Les compagnies d’assurance proposent des offres de plus en plus personnalisées pour le débirentier et le crédirentier.

Quelles innovations récentes ?

Le caractère unique de la transaction particulière du viager pousse à la création de produits personnalisés.

• Assurances numériques : Des démarches de souscription d’assurance plus rapides sont proposées en ligne. De plus en plus de services sont disponibles via des plateformes numériques pour obtenir une information gratuite et faire une étude de votre situation financière en quelques minutes.
• Produits personnalisés : L’âge, l’état de santé du crédirentier et le montant de la rente sont des critères de sélection qui déterminent la prime mensuelle. Les assureurs réalisent une étude personnalisée pour proposer une assurance adaptée au besoin spécifique de l’acheteur, notamment pour l’assurance longévité exceptionnelle ou l’assurance décès en viager. Ces assurances viager sont des produits qui nécessitent l’intervention d’un expert pour évaluer le risque et le coût de l’offre.