Doit-on souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Vous vous lancez dans la grande aventure d’une construction ou d’une rénovation importante et vous entendez parler de l’assurance dommages-ouvrage. Est-ce une simple recommandation ou une véritable obligation légale ? Beaucoup de particuliers se posent la question, souvent inquiets du coût de cette couverture supplémentaire. Abordons ensemble les fondements de ce droit et pourquoi cette garantie est un pilier pour sécuriser votre investissement sur le long terme.

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance de biens, et non de responsabilité, qui a été instaurée par la loi Spinetta en 1978. Comprenez son rôle : elle permet de préfinancer la totalité des travaux de réparation en cas de sinistres graves, sans attendre de longues procédures judiciaires. Cela signifie que l’assureur DO vous indemnise très rapidement, puis se retourne lui-même contre les constructeurs responsables et leurs assurances professionnelles. Cette gestion accélérée des dommages vous évite de devoir avancer les sommes considérables pour rendre votre ouvrage habitable. Cette protection est souvent considérée comme complémentaire à l’assurance de responsabilité civile décennale des entreprises.

Pour bien souscrire votre assurance, comprenez d’abord ce qu’elle couvre. La DO garantit les malfaçons qui :

• affectent la solidité de la construction (par exemple, des fissures importantes ou un effondrement de toiture) ;
• rendent l’ouvrage impropre à l’usage auquel il est destiné (par exemple, des infiltrations majeures ou des défauts d’isolation thermique rendant le logement inutilisable) ;
• compromettent la solidité des éléments d’équipement indissociables.

Ces éléments indissociables sont ceux dont la dépose ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détériérer la construction, comme des canalisations encastrées ou des plafonds et cloisons fixes. Les dommages couverts sont ceux qui relèvent de la garantie décennale des constructeurs.

Il est bon de noter que votre assurance ne s’applique pas aux dommages provenant :

• d’un fait intentionnel ou d’un dol de votre part, en tant que maître d’ouvrage ;
• des effets de l’usure normale, de l’absence d’entretien ou d’un usage anormal du bien ;
• d’une cause étrangère, telle que la force majeure ou une faute d’un tiers.

La période de garantie est la suivante : la DO débute après la fin du délai de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux. Elle prend fin dix ans après cette réception, en même temps que la garantie décennale des entreprises. Tous vos projets de rénovation ou de construction majeure sont concernés par ce délai.

Dans quels cas l’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

La question de l’obligation est centrale et la réponse du législateur est assez stricte, bien que son application présente quelques nuances selon votre profil. Une bonne souscription commence par la compréhension des cas où elle est imposée. Selon l’article L.242-1 du Code des assurances, l’obligation de souscrire cette assurance est une règle de droit qui s’applique largement. Dès que les travaux réalisés s’inscrivent dans le cadre d’une construction ou d’une rénovation couverts par la garantie décennale, la souscription est obligatoire.

Cette obligation vous concerne si vous êtes le maître d’ouvrage, que vous soyez un simple particulier ou une entité professionnelle.

Vérifiez si vous faites partie des personnes ou entités listées ci-dessous qui doivent souscrire la DO :

• le propriétaire de l’ouvrage (particuliers, professionnels, SCI, entreprise) ;
• le vendeur d’immeubles à construire ou à rénover ;
• le promoteur immobilier ;
• le maître d’ouvrage délégué ou le mandataire du propriétaire (comme un syndic de copropriété) ;
• le crédit-bailleur.

Les travaux soumis à cette obligation sont ceux de construction avec fondations (maison, garage, piscine, véranda, mur de clôture) ainsi que les gros travaux de rénovation (surélévation, extension, aménagement de combles touchant à l’ossature).

Concernant les particuliers qui construisent un logement pour l’occuper eux-mêmes, la non-souscription de cette assurance obligatoire n’est pas assortie de sanctions pénales. Néanmoins, l’absence de DO peut engendrer de graves complications. Si vous contractez un prêt bancaire pour financer ces travaux, sachez que les banques posent souvent la souscription à la DO comme une condition préalable pour débloquer les fonds.

Pourquoi est-il important de souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Même si vous n’êtes pas pénalement sanctionné en tant que maître d’ouvrage particulier, souscrire l’assurance DO est une excellente pratique de gestion et une protection de votre patrimoine. Contrairement à une simple assurance habitation, le principal avantage ici est la rapidité d’indemnisation que nous avons évoquée.

En cas de dommage survenu sur votre ouvrage, l’assureur doit respecter des délais légaux stricts pour la gestion du sinistre :

Si l’assureur dépasse le délai de 60 ou 90 jours, vous êtes autorisé à engager vous-même les travaux de réparation et à l’en informer. L’indemnité qu’il vous versera sera alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Cette procédure vous protège contre l’inertie potentielle. Lisez bien les termes de votre contrat avant toute démarche.

À l’inverse, si vous décidez de ne pas souscrire cette assurance malgré l’obligation, vous vous exposez à des risques majeurs, surtout en cas de revente de votre bien immobilier dans les dix ans. L’absence d’assurance :

• doit être signalée par le notaire dans l’acte de vente ;
• peut entraîner une baisse significative du prix de vente, les acquéreurs refusant d’hériter de ce risque ;
• laisse votre responsabilité de vendeur engagée personnellement vis-à-vis du nouvel acquéreur pour tous les dommages relevant de la garantie décennale.

Sans le préfinancement rapide de la DO, une fois un dommage constaté, vous devriez lancer vous-même les travaux de réparation et entamer une longue et coûteuse procédure pour que le droit fasse désigner le constructeur responsable, afin d’espérer un remboursement. Vérifiez la clause de responsabilité du vendeur dans l’acte de vente pour éviter les mauvaises surprises.

À qui revient la charge du coût de cette assurance ?

La charge du coût de l’assurance dommages-ouvrage revient au maître d’ouvrage qui a l’obligation de la souscrire avant l’ouverture du chantier. Il est donc obligatoire d’inclure ce coût dans votre budget de construction ou de rénovation.

Le coût de la souscription varie, mais il est souvent estimé entre 1 % et 6 % du montant total des travaux. Sollicitez toujours plusieurs devis auprès des assurances spécialisées pour comparer les prix.

Dans le cas où aucun assureur ne souhaite vous proposer de contrat pour garantir votre ouvrage, vous n’êtes pas démuni. Vous avez la possibilité de saisir le Bureau Central de Tarification (BCT). Il s’agit d’une entité qui interviendra pour fixer le montant de la tarification, obligeant ainsi l’assureur que vous avez choisi à vous accorder la garantie DO. Notez que l’absence de DO est souvent liée à un dossier incomplet ou à des risques non maîtrisés, d’où la demande de la banque de l’obtenir avant de débloquer les fonds. Conservez tous les documents relatifs à votre construction ou rénovation (contrats, factures, attestations décennale des entreprises) car ils sont vitaux pour la gestion du droit et des dommages.